冯仑:企业家一定要持续投入公益慈善 为共同富裕做贡献

11月27-28日,第十六届中国钢铁产业链市场峰会暨兰格钢铁网2020年会盛大召开,著名企业家、万通集团创始人冯仑就“中国房地产发展趋势及企业应对”发表了精彩演讲。

冯仑表示,讲到宏观经济的时候,历来有四种声音,长期以来四种声音非常不一样,比如说你看央视,看主要的媒体,一直都很好,一年比一年好,基本都是这样。纵向比越来越好,横向比非常好,别人比我们还惨。

十四五”规划里边讲到未来有一个特别重要的事情,就是要共同富裕的事情,先富带后富。发展、推动公益慈善事业,企业家更多的参与公益慈善事业,就是解决推动未来在共同富裕上做一些力所能及的工作。

以下是演讲的整理内容:

中国房地产发展趋势和企业管理秘籍

著名企业家、万通集团创始人 冯仑

各位朋友:大家下午好!很高兴再次来到兰格钢铁盛会做一个分享。

其实到年底以后,大家一般都会有一个事特别关注,就是今年过得怎么样?明年怎么过?关于明年的畅想、预测,刚才我听到了非常专业的行业内对未来的一些判断。

其实我们这个行业跟大家关系非常密切,我们每年也会做这些判断,只不过我们有两种判断方法,其实很有意思。

一种是,我们关起门来行业自己说,另一种我们会开门听很多人说,但往往结果是听很多人说以后给听糊涂了,自己说还挺明白,为什么呢?因为我们听很多人说的时候,讲到宏观经济的时候,历来有四种声音,长期以来四种声音非常不一样,比如说你看央视,看主要的媒体,一直都很好,一年比一年好,基本都是这样。纵向比越来越好,横向比非常好,别人比我们还惨。

再一种,最近几年听经济学家讲,经济学家讲,基本上多数说问题的多,一堆报表、一堆数字,听半天半懂不懂,反正说一大堆事,总体报丧的多,报喜的少。

另外,听老百姓说。老百姓的生活感受也非常多,对经济生活当中的感受,总的感受感觉到压力很大,生活不容易,特别是90后,更年轻后,现在又叫内卷化,自己折腾自己。另外,又比较飒,没有什么激情。另外,也比较宅,不想动,有些人连恋爱的冲动都没有了,愿意保持两性和谐关系,但明确界定不叫恋爱,这叫伙伴,从这个来看,生活好象没什么趣。弄那么多钢铁干吗呢,年轻人都不是特别积极。但是,回到我们自己来看,作为企业家、商业、公司,一开会,全都信心满满,像丁立国一样,3000万吨干到1亿吨,企业家永远都是有愿景的、有希望、有未来的。这是不同的声音。

更有意思的是,很多人讲到未来的时候,往往把小事变成大事,讲一点国际的事,我听说早上有一位专家讲了很多别的国家的事,把小事往大了说。

我今天的分享尽量把大事整小了说,从我们自己的体会来看这些小事,然后把大事变成小事,来分析明年可能的变化,我认为更准确。

哪些事呢?从我自己体会来说,从今年4月份开始出差,第一件事,我得研究一下我去哪儿,我刚才让秘书赶紧给我统计了一下,从4月份到今天为止,我已经飞了94次,飞的不算少,一共7个月。

今年主要是国内,国外没飞。飞了94次,我都去哪儿了?这个很重要,大概跟中国经济未来的发展有那么点关系,去哪儿了呢?东北一次没飞过,我们民营企业,对市场比较敏感。成都、重庆飞了四五次,海南飞了三四次,另外,昆明、厦门飞了三四次,剩下的全都是江浙、广、深、沪、珠,昨天晚上我去了深圳,今天早上从深圳回来。

从经济来说,我相信很多人都有这种体会,我今天早上的航班是特别早的航班,7:30的航班,从深圳回来,头等、商务舱竟然是满的,有一次飞上海,早上7:30航班,头等、商务舱也是满的,现在我们飞的地方越来越集中,越来越固定在一个区域,也就是说中国经济的增长、中国未来的发展区域优势越来越集中。

刚才底下聊天时候丁立国讲江苏、苏州改革初期60万人,现在到400万人,我去杭州,杭州一年增加50万人,去年北京流出50万人,我去的地方都是人口增加的地方,房地产要发展,最重要的指标就是人口增加,北京人口在减少。最近5年,光哈尔滨就流出156万人。所以,我们就没去。

所以,飞到哪儿,很简单,只要人口增加的地方,明年经济就不错,人口减少的地方,明年就有很大挑战。所以,第一件事情,明年的经济发展,经济学家讲叫做极度不平衡,这是书面语言,我们就说明年实际上在发达地区越来越明显的优势和不发达地区优势越来越明显,我最近去杭州非常多,除了我们有一些项目要开业外,一个区的经济实力排全中国第五,这个区的一个企业是阿里巴巴,每年几百亿的税,每天交1亿的税,这个地方的营商环境包括吸引人的力度,最近北京很多资本、很多企业往江浙跑,著名的罗永浩做直播还债,创业翻身成功,上了谁家船呢?上了杭州的船,现在搬到杭州滨江区了,没有在北京。所以,从出差的路线可以看到明年的经济增长一定主要还是这样几个地方,广、深、珠,江、浙、沪、川、渝,然后是沿海地区,比如福建厦门,包括还好一点的武汉、西安,最主要是这几个地方,这就是明年可能的发展重点。

第二,我要看我去这些地方干吗去了?忙了一年,飞这么多次,每天不着家,我明天一早又飞上海,每天飞,总得干点事,干吗了?天下事无非这样:有新事,有喜事,有丧事,我看了一下我今年办的这几个事,今年明显丧事有点多,当然,也有喜丧,也有不太高兴的丧事,比如我有一个特别好的朋友,做房地产的,为了广大人民群众美好生活的愿望,一个月已经失联了,,确实失联了,估计资金链断了。

另外,今年行业也开一些会,有些企业资金链出点状况,然后大家一起来研究怎么样让企业活下来。但是,现在打捞一条生命比原来困难,原来在黄河里捞尸的人比较简单,捞上来就完了,现在不好捞,企业出事,非常难处理,我们的经验已经不足以对付这些事,有一家企业是开发公司,年销售一千亿以上,资金链断了,一些行业老人专门找一个地方大家给他出主意,谈了很多办法,似乎都很解渴,结果不行,因为出了新问题。开发商原来出问题,你只要把银行债务重组,再一边卖房,供应商给点喘息,基本还能活。

但现在出问题了,信息太透明,过去重组时候遇到这些丧事的时候,你在家哭丧,邻居不一定听见,外边人不知道,在这种情况下,重组债务,救活企业有可能。现在问题在哪儿呢?媒体一下就捅出去,一捅出去,银行还没慌,总包慌了,总包跟你们都有关系,总包采购你们的东西,总包慌了以后,开发商对总包只付70%工程款,总包一看没钱了,不能再干活了,再干活收不到钱,工地就散了,这时候要救活企业得求总包,总包说不给钱不能干,以前跟银行可以说给暂缓时间,破产保护,或者找领导,让银行暂时给点喘息,现在银行给喘息也不行,因为总包收不到钱绝对不会干活。而且还让农民工在门口要钱。所以,本来是慢慢死的事,现在变成立即要死。所以,今年丧事有点多。

另外,也有一些同行涉及到资金,包括P2P,包括一些案子。丧事如果多了,那就带来一个问题,房地产开发这个行业,房地产有八大领域,但是,过去20年我们只做了住宅,而住宅主要是开发、建设、销售,跟大家关系非常密切。

另外,还有七大领域是GDP一万美金以后的房地产,过去我们做的是GDP一万美金之前的房地产,主要是住宅,GDP一万美金以后是什么房地产呢?我们知道,有办公,有商业,有物流仓储,而且还有医疗健康,还有公共物业、政府物业,另外,也有度假酒店、商业等等,这都是房地产。这一大堆房地产都是1万美金到6万美金人均GDP的时候要做的事情。所以,今年丧事之所以多,刚好赶上行业转型的时候,人均住,从改革开放初期三四平米到现在已经到了40平米,城镇化率过50%了。城市基础设施相对比较完善了,在这种情况下,这个行业本身增量在减少,有自然死,也有猝死,也有车祸,反正今年丧事多一点,但有很多属于自然死亡,所以,还算喜丧。作为一个企业家,开局容易,收场很难,如果意外的消失了,意外的公司资金链断了,这个丧事办起来比较辛苦。这是行业自然的规律。

现在这个行业开发公司有7万家,在发达国家,比如美国房地产类的公司主要是服务类公司,大体上有三四十万家,40万家左右,开发公司10%都不到,我们7万家都是开发公司,服务类的公司现在大大小小的有10来万家。未来整个房地产行业从公司数量来说开发公司大体上能够降到10%就不错,剩下的都要转成服务类公司。转化的过程中实际上就是新建筑的增量在减少,这个对咱们行业绝对有影响。在未来5年、10年住宅的增量建设一定会减少,这是必然的。住宅增量建设一定要减少,购物中心的增量建设也在减少,写字楼的增量建设也在减少,但是,也有增加的,有两类是增加的:物流仓储建设是增量建设,医疗健康是增量建设。

我们通过办丧事,我发现事实上办丧事多的的确都是住宅开发公司,而且用高杠杆维持的商业模式,今后3-5年,这个模式自然死亡率会非常大,在这种情况下,对钢材行业的影响也很大。纽约去年一共新增住宅才4000多套,北京去年一年新增住宅45000套,我1万美金GDP,他6万美金GDP,差距就这么大。今年碰到很多丧事,行业里自然的丧事占大多数,还有其它原因造成的企业困难。

第二件事,我们也办喜事,喜事在哪儿办呢?我发现有两个领域特别有意思,以往跟房地产没有任何关系,今年特别厚爱我们。

比如两个月以前阿里持巨资进入房地产,建立天猫好房,进入房地产流通领域,阿里还有一个系统,做房地产的,叫C2M,通过大量的需求反过来定制,做房地产。互联网行业以前好像比较清高,我们老是学习互联网,后来说你学我,我也学你,但是,今年很有意思,全部弯下腰进入我们这个行业,为什么?未来这些大的平台公司要增长,10万亿以上规模的市场不多,房地产是一个,按照现在16万亿到20万亿规模,他们只要做10%,不得了,对他们来说,平台增量很大。所以,阿里通过交易电商进入到房地产,而且今年双11法拍,整个法院系统有问题资产拿出来法拍的就有非常大的量。

一个月前,华为高调和房地产企业签了合约,过去一年多华为开发出一整套智能家居体系,全面跟房地产拥抱,智能家居以后要进到屋子里,其实日本现在就这个模式,日本丰田造房子,日本造成房很有意思,造的最大是丰田房屋,是汽车企业,还有松下房屋,松下把所有电器依次放房子里,十年、二十年强制淘汰,再卖给你一次,进到房间以后不断卖电器。华为要进智能家居,小米也在做,这就叫喜事。

另外,还有一家公司闷头做事,大家不太留神,其实他们做房地产,也扎扎实实的,他们部门也升格了,专门有房地产部门,这个公司叫腾讯,他做什么呢?他做社区和城市数字基础,我们叫新基建,今后要智能化生存、智慧化生活,腾讯在做底层的基础设施,他要跟房地产结合,房地产公司拿到一个大项目,底层数据基础他都做。所以,腾讯也进入到跟房地产相关的领域。现在最火热的5G、云、大数据、人工智能,这算好事,进入到房地产。所以,今年我出差时候,有相当多的时候去这些公司出差,以前没有过,我们现在做新的产品,室内的,假定交给华为,智能家居,底层设施交给腾讯,要卖,交给阿里,地产商的日子就改变了,这就叫转型。

另外,今年出差谈的另外一个喜事,是大健康行业,大家知道,以前我们只是看病,一生当中假定100块钱用在健康上,大概99块钱看病,最后1块钱办丧事,火化,最后就这样。活的时候跟大健康有关的都是看病,最后留一点钱是火葬厂的事。现在的大健康,看病只占三分之一,病前占三分之一,病后占三分之一,病前预防、体检、运动占很大比重。病后,康复、休养、度假又占一大堆。还有与此相关的研发又是一大堆,今年医疗健康跟房地产结合,非常开心。前天孙宏斌入股一家综合诊所,最近大地产公司主动跟大健康融合。我们今年做了两个比较大的医疗中心,每个10万平米,大的30万平米。今年这个行业跟我们非常密切。未来在不动产增长当中,围绕大健康的增长开始多了。这就是今年的喜事,又来两个美女爱上我们了,一个叫互联网,一个叫大健康,爱上房地产新人,村里有新人来,好日子还是能维持。

我们还有一些事,谈不上喜事,也谈不上丧事,就是平常事,我们叫做处理过日子中的矛盾,过日子总会有些矛盾,喜事和丧事比较容易拿捏,其实就是吃喝进洞房,丧事就是哭嚎。出差很多是处理日子的事,怎么把日子转化成喜事,这也是非常重要的事,今年出差,我去了很多地方,跟地方政府谈不良资产,跟一些银行机构谈不良资产,过去20年,房地产在我们城市化过程中建了大量的建筑,而这些建筑有相当多的在政府投资平台手上,也有在银行的,这些都逐渐变成了不良资产。

不良资产现在有三个说法:一个叫不良资产,比如银行打折收回来,然后做资产包卖掉,这是一种。第二种叫困境资产,这个人最近有点迷盲,不知道干吗,这叫困境。还有一种低效资产,本来一平米租金收3元,这个人做的不太好,只收1.5元,低效资产。不良资产肯定是赔钱的,要打折。

房地产这个行业,今年我出差围绕着低效资产出差挺多,怎么样能够把这个资产做好?比如现在地方政府给我们一些空间,你拿去,给你20年,5年不用交房租,但是,政府有些指标,你要招商,比如招专科医院进来,把他招进来,比如说有些医院很赚钱,你把他招进来,举个例子,比如精神科医院就很独特,为什么呢?这些客户是半军事化管制,关里面的,客户满意度是100%,因为他一提意见大家就说“你有精神病,你提啥意见?”精神病医院客户满意度特别高。而且家长送过去以后,要付费,人一般也不出来,好了以后出来,不好就在里面待着。

我们知道有些省市精神疾病的人还很多,就做这样的医院,叫招商,通过招商运营把租金做起来,然后就由困境资产变成幸福资产,由低效变成中效、变成高效,于是,我们再把资产买下来,未来就变成我们自己的资产。这就叫日子,相当于调解矛盾、化解纠纷,最后重新开始生活,破镜重圆,打碎的碗再粘上,可以过了。所以今年出差,还有很多叫日子的事,日子将来是房地产行业巨大的市场。市场上专门有一个名称,有一个基金,叫秃鹫基金,专门干这种活的,国内慢慢也兴起这样一个行业,叫做不动产市场清道夫,把做错的事情怎么样再纠正过来,这是平常事。

当然,出差还干了一些善事,就是公益慈善的事情。今年出差90多次,有四分之一跟公益慈善有关,昨天就是公益慈善的事,早上飞到深圳,有红树林保护项目,我们原来一起发起的,晚上有个晚会,这叫善事。从去年到今年又参与新发起设立四个公益基金会,公益基金会的发起、设立,要开会质疑,也有一些项目捐赠等等,这是善事。今年很多企业家都在做这个事情。

这个事情为什么也很重要呢?大家注意,“十四五”规划里边讲到未来有一个特别重要的事情,就是要共同富裕的事情,先富带后富。发展、推动公益慈善事业,企业家更多的参与公益慈善事业,就是解决推动未来在共同富裕上做一些力所能及的工作。

一年下来,整了不少事。飞了100次左右,未来还有一个多月,估计还得飞十几二十次,大概今年就这样,集中在长三角、珠三角少数一些发达城市。我们主要做这么四件事情,围绕着房地产做三件,有喜事、丧事,还有一些日子要过。另外,我们还做一些公益。

回头一想,可不就做这么多事,这么多事,拢起来看,这就是明年的趋势,说一大堆,明年的趋势,回过头来一想基本都清晰了,我们翻译成经济学的语言,翻译成官方的语言,那就很容易了,经济发展、地区的不平衡更加加剧,这就说清楚了。第二,房地产行业面临着时刻的变化,传统的开发模式要减量,其它的房地产形态要增量,这个转型叫由低质发展转向为高质量的发展、高水平的发展,这就符合“十四五”要求,所以,明年经济结构从房地产行业来说会继续向好,而且越来越健康、可持续,翻译成这套语言。第三,发展当中,有很多不断冒出来的新矛盾,必须要不断地解决,比如困境资产、低效资产,这些问题不断的解决,用创新的方法、用创新的机制和新的产品来解决旧的矛盾、旧的困难,取得更好的发展空间。把困难变机会,变成新的发展动力,这个语言翻译过来就很好听了。

最后一句话,企业家在发展自身企业和行业过程中一定要持续的投入公益慈善,为共同富裕不断的做出自己尽可能大的贡献。这就是未来和明年总的要求,总的形势。

从房地产业者来看,的确,我们需要面对这样一些转型和挑战,所以,还得不断出差,明年如果国际飞不成,国内还得飞一百四五十次,在这种情况下,希望有机会在出差和飞行当中不断的还能遇见大家,有所碰撞,最后我们还能一起发展,把这几句话变成现实。

这就是我今天的分享,谢谢大家!

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